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天天訊息：【長租視點】長租公寓輕重資產各自發力

2023-03-10 20:32:49 來源：景暉聊財經

「?房屋租賃產業，按運營商資產持有方式劃分，主要有輕、中、重三類運營模式。在過往幾年，受市場實際情況制約，我國的房屋租賃市場，主要以輕資產模式運營為主。但是，近兩三年的房屋租賃市場正在發生重大變化，輕、中、重三類運營模式，尤其是重資產模式發展迅猛。」

景暉智庫首席經濟學家胡景暉點評：

住房租賃產業是一個長周期、大規模、低利潤和低風險的行業，與之相對應的是風險厭惡型、投資回報率要求不高的資金。住房租賃產業能夠規模化發展，核心就兩點：一是便宜的房，二是便宜的錢。當然，也離不開運營商成熟、標準化、高效的運營管理能力。

(資料圖)

之所以前些年，非常多的房屋租賃運營商轉型為輕資產模式，主要是受市場實際情況制約，因為既沒有便宜的房，也沒有便宜的錢，更沒有清晰的資本退出路徑，所以，準入門檻低，前期少量投入即可在短時間內開展業務的輕資產模式成為主流。

但是近兩三年，市場情況出現了重大改變，一方面，房地產市場整體下行，資產貶值，出現了大量便宜的房，對于資本來說是很好的資產抄底機會；另一方面，金融資本層面的支持持續發力，尤其是去年“基礎設施公募REITs”向長租房的打開，以及今年“住房租賃金融17條”的出臺，既讓住房租賃行業能夠獲得便宜的錢，還有了“投融建管退”的產業閉環，再加上減費、降稅、財政補貼、非改住綠通等政策紅利，越來越多的資本和市場主體開始發力“重資產模式”。

輕資產，雖然投入少，風險低，但是收益也較低，比如以輕資產模式為代表的日本大東建托，其租賃業務的毛利率僅9.1%。重資產，雖然投入大，周期長，風險較輕資產高，但綜合收益更客觀，比如以美國EQR、德國VONOVIA為代表的重資產模式，租賃業務的毛利率均達到20%以上。

新的市場境況下，尤其是在產業分工逐步精細化的情況下，預計未來住房租賃產業的經營模式將呈現出輕的更輕，重的更重的發展趨勢，輕的更輕，指的是擁有成熟、高效運營管理經驗的運營商，越來越專注項目運營，以輸出運營管理團隊和經驗為主來操盤具體的項目運營賺取運營管理服務費；重的更重，指的是資金實力雄厚的投資商或大業主，通過收并購等路徑，逐步持有更多資產，一方面，將項目委托給成熟的運營商運營，賺取租金收益，另一方面，則通過大宗交易和資本市場，賺取資產增值收益。

擴展閱讀-資訊原文

長租公寓發展至今，運營模式逐漸清晰，普遍意義上可將其分為輕資產、中資產、重資產三類。長租公寓的輕資產模式僅提供長租公寓的委托管理服務，不涉及物業的租賃與投資；中資產指公寓運營方向業主包租物業，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值；重資產模式則是運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，然后對外出租。

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