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按揭提前還貸影響幾何？

2023-03-02 05:43:21 來源：證券市場周刊

隨著穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)政策改善預(yù)期，房地產(chǎn)和資本市場回暖，并加強貸款用途監(jiān)管，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少。

本刊特約作者?林英奇/文

【資料圖】

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2022年四季度按揭貸款環(huán)比凈減少1100億元，為2008年四季度以來首次環(huán)比減少；2022年末按揭貸款余額同比增長1.2%，增速創(chuàng)歷史新低。2022年全年按揭貸款余額僅凈增長0.5萬億元，相比2021年3.9萬億元下降近90%。

中金公司表示，按揭貸款凈增量快速下降或主要由于居民提前還貸規(guī)模上升。估計2022年全年按揭發(fā)放規(guī)模約6萬億元，同比下降約30%；還貸規(guī)模占按揭余額比例14%左右，相比2021年的12%左右有所上升。

中金公司認為，提前還貸背后的原因主要是居民收入預(yù)期下降導(dǎo)致降杠桿、金融產(chǎn)品收益率下滑導(dǎo)致資產(chǎn)重新配置、以及房地產(chǎn)市場低迷。此外，提前還貸背后還可能存在存量按揭利率水平較高導(dǎo)致的金融套利行為。具體來看，提前還貸增加的原因包括以下三點：

一是居民收入預(yù)期下降。根據(jù)央行2022年四季度儲戶問卷調(diào)查，居民對未來收入信心指數(shù)為44%；2022年四季度居民“更多儲蓄”占比62%，為2022年有數(shù)據(jù)以來最高。2022年11月統(tǒng)計局調(diào)查失業(yè)率5.7%，為歷史較高水平。在此背景下，居民增加預(yù)防性儲蓄和去杠桿，2021-2022年居民杠桿率結(jié)束2009年以來連續(xù)12年的上升，開始出現(xiàn)下行趨勢。

二是金融產(chǎn)品和房價回報預(yù)期低迷。2022年存款利率約為3%，但由于理財凈值波動、股票價格下跌，存款利率歷史上首次高于主要大類資產(chǎn)收益率；2022年四季度央行儲戶問卷調(diào)查中對房價預(yù)期上漲比例為14%，為2009年有數(shù)據(jù)以來最低，2022年四季度對應(yīng)70城二手房價同比下降3.7%，同樣接近歷史最低水平。與此同時，居民按揭利率偏高，存量按揭利率平均約為5%左右，特別是2018-2021年的購房者承擔了5%以上的利率。缺乏高收益資產(chǎn)的環(huán)境下，居民負債成本過高，償還房貸成為資產(chǎn)配置的理性選擇。

三是貸款利差導(dǎo)致金融套利。2022年整體貸款需求偏弱，銀行消費貸和個人經(jīng)營貸利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量貸款利率為5%以上，存在借入消費和經(jīng)營貸款償還按揭貸款的套利空間。盡管銀行對消費和經(jīng)營貸款的用途有嚴格限制，用于償還房貸是違規(guī)行為，但不排除套利行為存在。2021年北京、上海、深圳、廣州監(jiān)管部門共檢查出約9億元經(jīng)營貸挪用進入房地產(chǎn)市場，僅約占2020年估算提前還貸規(guī)模的0.05%。由于2022年個人經(jīng)營貸和消費貸同比多增并不明顯，中金公司預(yù)計2022年償還按揭的來源可能仍以存款和理財贖回為主。

中金公司認為，提前還貸對銀行利潤影響暫時較小。其對居民提前還貸的影響進行了測算：居民償還按揭貸款同時減少貸款（資產(chǎn)端）和存款（負債端），還貸導(dǎo)致凈息差損失（約3%）。按揭提前還貸增加1萬億元估算減少銀行業(yè)營收約300億元，拖累凈息差1BP或凈利潤1%，影響暫時較小。

其中，寧波、南京、杭州、江蘇等區(qū)域行按揭貸款占比較低，受影響相對較小（凈利潤影響小于0.5%）；按揭貸款占比較高的國有大行影響相對較高（凈利潤影響1.0%-1.2%）。考慮到2023年房價預(yù)期有所恢復(fù)，金融投資回報率上升，銀行對提前還貸設(shè)置罰息、延期等調(diào)節(jié)措施、對消費經(jīng)營貸貸款用途限制更加嚴格，提前還貸規(guī)模可能不再明顯上升。

對于如何減少提前還貸？中金公司認為，提前還貸增加主要由于居民收入預(yù)期下降以及投資回報率低迷導(dǎo)致的去杠桿行為，提前還貸的資金主要來源于存款和理財贖回資金，經(jīng)營貸置換按揭的套利行為較少。因此，下調(diào)存量按揭利率對抑制提前還貸可能并不明顯，直接大幅降低存量利率對銀行內(nèi)生資本補充或?qū)⒃斐捎绊憽⒅萍s支持實體經(jīng)濟能力，差異化下調(diào)存量加點也可能降低利率調(diào)控的效果。

中金公司預(yù)計，隨著穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)政策改善預(yù)期，房地產(chǎn)和資本市場回暖，并加強貸款用途監(jiān)管，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少。如果出于金融讓利的目的下調(diào)存量利率，可考慮通過下調(diào)存款利率、或央行結(jié)構(gòu)性貨幣工具對沖。

標簽：按揭貸款